Cos’è un distretto intelligente?

Un distretto intelligente è un'area definita, come uno sviluppo ad uso misto, un parco commerciale, un campus, un quartiere di rigenerazione o un'area, in cui diversi edifici e gli spazi tra loro condividono alcune infrastrutture, informazioni e servizi e sono gestiti secondo un modello operativo concordato. I sensori non sono ciò che lo rende intelligente. Ciò che fa è la capacità di gestire bisogni condivisi che nessun singolo edificio può gestire in modo efficiente da solo: utenze che servono diversi lotti, sicurezza e logistica comuni, manutenzione dello spazio pubblico, mobilità e un quadro coerente delle prestazioni dell’area.

Ciò rende la questione organizzativa prima che tecnica. Chi possiede ciascun servizio condiviso, chi lo paga e chi ha l’autorità di agire quando qualcosa va storto?

Ciò che condivide un distretto

Non tutti i distretti hanno bisogno di tutto ciò, e non tutti i servizi condivisi necessitano di una piattaforma centrale. Un parco commerciale con un proprietario e un team di sicurezza condiviso ha compiti molto diversi da un quartiere di rigenerazione con dozzine di proprietari e un proprietario pubblico.

Molto più di un cluster di edifici intelligenti

Ogni edificio di un distretto mantiene i propri impianti e il proprio gestore. Lo strato distrettuale aggiunge solo ciò che effettivamente attraversa i confini della proprietà, e ciò inizia con l’infrastruttura fisica. Condotti, percorsi e spazi per gli impianti sono molto difficili da aggiungere una volta costruite strade e lotti, quindi devono essere pianificati prima.

Inoltre ci sono interfacce concordate, attraverso le quali gli edifici condividono informazioni specifiche con il distretto, come letture dei contatori, riepiloghi degli allarmi o eventi di accesso, senza aprire i propri sistemi interni. Ogni edificio deve inoltre continuare a funzionare in sicurezza anche nel caso in cui i servizi distrettuali non siano disponibili. E la governance deve stabilire chi può vedere cosa, chi può richiedere cosa e come vengono condivisi i costi.

L’interoperabilità oltre questi confini non è automatica. Il National Institute of Standards and Technology degli Stati Uniti rileva che molte implementazioni ICT delle città intelligenti sono sistemi personalizzati che non sono né interoperabili trasferibili, motivo per cui il suo IoT-Enabled Smart City Framework definisce caratteristiche architettoniche comuni. In un distretto è opportuno concordare interfacce e strutture dati prima che ogni lotto si procuri i propri sistemi.

Un accento particolare merita la governance. Un operatore di distretto non dovrebbe ricevere automaticamente i dati dettagliati di ogni locatario solo perché un'interfaccia lo rende tecnicamente possibile. Condividi ciò che serve a uno scopo concordato e niente di più.

Quando l'approccio distrettuale paga

Il caso è più forte quando diversi edifici possono condividere l’infrastruttura energetica. Una rete di calore è l’esempio ovvio: lo Smart Cities Marketplace della Commissione Europea rileva che le reti si sono evolute dai primi sistemi a vapore ad alta temperatura verso schemi a temperatura più bassa che riducono le perdite di distribuzione e facilitano l’uso di fonti di calore rinnovabili. È anche forte quando un singolo team immobiliare gestisce la sicurezza, la logistica o la manutenzione su diversi lotti, dove uno sviluppo verrà realizzato in fasi nel corso di molti anni e i lotti successivi necessitano di regole chiare per il collegamento e dove un proprietario o un’autorità pubblica desidera un reporting coerente su tutta l’area.

La situazione è più debole quando gli edifici sono posseduti e gestiti in modo indipendente con poche infrastrutture condivise. Allora un insieme leggero di standard comuni potrebbe essere tutto ciò che serve.

Da dove cominciare

Il primo compito è elencare le decisioni e i servizi che realmente oltrepassano i confini della proprietà, perché quelli, e solo quelli, riguardano il distretto. Segue una mappa delle parti: promotore, futuro amministratore immobiliare, utility, occupanti e autorità pubblica, con una nota di cui non sono state ancora effettuate le nomine. Le infrastrutture comuni dovrebbero quindi essere progettate contemporaneamente ai piani generali spaziali e di utilità.

Una volta implementato ciò, è possibile scrivere il modello operativo: chi possiede ciascun servizio, come vengono recuperati i costi, quali sono le regole di condivisione dei dati e cosa succede quando una parte cambia. Il distretto può quindi iniziare con alcuni servizi responsabili e un modo concordato di verificarne le prestazioni.