La maggior parte degli hotel necessita di un piccolo nucleo ben fatto; tutto il resto dovrebbe trovare il suo posto a fronte di una reale esigenza operativa.
Un ospite raramente nota i sistemi dell’edificio di un hotel finché uno di loro non lo delude: una stanza soffocante all'arrivo, il Wi-Fi che cade durante una videochiamata, un fan-coil rotto segnalato due volte prima che arrivasse qualcuno. Ciò di cui un hotel ha bisogno è un piccolo nucleo fatto bene.
Ciò significa connettività affidabile per gli ospiti e il personale, controlli delle camere che rispondono in modo sensato allo stato della stanza, un sistema di gestione dell'edificio (BMS) che gestisce l'impianto centrale in modo efficiente, misurazione dell'energia che mostra dove vanno i consumi e un sistema di manutenzione che rileva i guasti delle apparecchiature prima che gli ospiti li segnalino. Oltre a questo nucleo, i sistemi giusti dipendono dal modello di servizio, dalle dimensioni, dal personale e dagli impianti della struttura. Un hotel urbano da 40 camere e un resort da 400 camere non dovrebbero ricevere lo stesso mandato.
Il brief più affidabile viene redatto in base al percorso dell’ospite e al lavoro quotidiano del team operativo e sceglie sistemi che semplificano tali compiti. La tecnologia che aggiunge un flusso di lavoro che nessuno possiede è un costo e niente di più.
| Sistema | Cosa fa | Chi lo utilizza principalmente |
|---|---|---|
| Sistema di gestione della proprietà (PMS) | Prenotazioni, stato del check-in, stato delle camere, fatturazione | Reception, pulizie |
| Sistema di gestione delle camere (GRMS) | In camera HVAC, illuminazione, tende, non disturbare, occupazione | Ospiti, ingegneria |
| Sistema di gestione dell'edificio (BMS) | Impianto centrale, trattamento aria, area pubblica HVAC, allarmi | Ingegneria |
| Serrature e controllo accessi | Chiavi delle camere, accesso al aree di servizio, traccia di controllo | Reception, sicurezza |
| Reti di ospiti e personale | Wi-Fi, reti cablate, servizi di streaming | Ospiti, tutto lo staff |
| Contabilizzazione dell'energia e dell'acqua | Consumi per zona, impianto e utenza | Ingegneria, finanza, sostenibilità |
| Gestione della manutenzione (CMMS) | Ordini di lavoro, manutenzione programmata, storico degli asset | Ingegneria |
| Incendio, salvaguardia della vita e sicurezza | Sistemi di rilevazione, allarme, TVCC, antintrusione | Sicurezza, ingegneria |
I sistemi antincendio e di sicurezza seguono le proprie normative e progettazioni certificate. L'integrazione degli edifici intelligenti dovrebbe leggerli solo o agire su di essi attraverso le interfacce che l'ingegnere antincendio responsabile ha esplicitamente approvato.
Il raggruppamento che segue è un punto di partenza, da testare rispetto a ciascuna proprietà.
Quasi tutti gli hotel necessitano di una connessione Wi-Fi affidabile per gli ospiti e di una rete gestita separata per i sistemi dell'edificio. Ha bisogno di controlli nelle camere degli ospiti con una modalità non occupata sensata e controlli chiari in camera, un BMS che copra l’impianto centrale con allarmi che raggiungono effettivamente qualcuno, e contatori principali più sottocontatori chiave (per cucine, lavanderia, piscina e piani delle camere degli ospiti, per esempio) in modo che il consumo possa essere attribuito. E necessita di un sistema di manutenzione in cui i guasti vengano registrati rispetto a locali e risorse identificabili.
Di questi, il BMS merita la prima occhiata. Il US Department of Energy afferma che le sequenze di controllo ad alte prestazioni possono fornire in media un risparmio energetico annuo HVAC di circa il 30% in tutti i tipi di edifici commerciali.
Altri sistemi guadagnano il loro posto solo nelle giuste circostanze. Collegare lo stato delle camere PMS al GRMS è vantaggioso quando le camere rimangono non occupate per lunghi periodi e molto meno in una piccola proprietà che è costantemente piena. L'integrazione automatizzata degli allarmi con gli ordini di lavoro è particolarmente utile laddove il team tecnico è impegnato o copre diversi siti. Le chiavi mobili e il check-in digitale dipendono dal profilo dell’ospite e dal modello di front office, mentre il monitoraggio di spa, piscina e cucina dipende dall’esistenza di tali strutture e dalla quantità di energia che utilizzano.
Un terzo gruppo è facoltativo e dovrebbe essere acquistato solo con un proprietario chiaro: app per gli ospiti che duplicano i controlli in camera, analisi avanzate e gemelli digitali prima che i dati di base siano affidabili, e assistenti vocali in camera e funzionalità simili, che sollevano anche questioni sulla privacy da risolvere con il responsabile della protezione dei dati.
Il condizionamento delle camere è spesso il punto in cui un hotel guadagna o perde di più. Lo stato di "check-in" PMS non equivale a quello di un ospite nella stanza, poiché un ospite potrebbe essere fuori tutto il giorno. Né "check-out" significa che la stanza è vuota; le pulizie o una partenza posticipata potrebbero essere ancora presenti. L'operatore deve concordare come si combinano lo stato della prenotazione, il rilevamento dell'occupazione, gli eventi della porta e le override del personale e cosa succede quando i segnali sono in conflitto o l'interfaccia PMS viene persa. La stanza deve rimanere confortevole e sicura in ogni caso e gli ospiti in arrivo non dovrebbero mai entrare in una stanza che è stata lasciata andare troppo lontano.
I controlli rivolti agli ospiti dovrebbero essere semplici. Un'interfaccia che confonde gli ospiti genera chiamate alla reception ed erode i benefici dell'intero sistema, motivo per cui i test di accettazione dovrebbero includere ospiti rappresentativi e compiti di pulizia.
Un piccolo hotel urbano dovrebbe rimanere snello. Una connettività robusta, buoni controlli della stanza, contatori e un semplice strumento di manutenzione di solito coprono la maggior parte delle sue esigenze e le poche integrazioni di cui dispone dovrebbero essere ben supportate. Un grande hotel a servizio completo ha più sistemi, più reparti e molto altro da guadagnare dal collegamento di PMS, GRMS, BMS e manutenzione, ma ha anche maggiore bisogno di qualcuno che sia chiaramente padrone dell'integrazione. Gli edifici distribuiti di un resort, le aree esterne e i carichi pesanti di piscine, spa e cucine rendono più importanti la misurazione, la copertura di rete e il monitoraggio remoto. E in una proprietà brandizzata o gestita, gli standard del marchio possono prescrivere sistemi o fornitori particolari, quindi il proprietario, l'operatore e il marchio devono decidere in anticipo quali decisioni spettano a chi.
Il brief dell'hotel che scrive Pagin Consulting è costruito su una separazione: essenziale, condizionale e facoltativo, giudicato per la particolare proprietà. Realizzata in anticipo, questa separazione impedisce a un hotel di pagare due volte per la sovrapposizione delle funzioni di controllo delle camere, gestione degli edifici e della piattaforma.
Questo articolo si collega al nostro lavoro su Fit-out design.
Possiamo discutere come questo tema entra nel brief del progetto.
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