Come si scrive una strategia di smart building?

Le strategie deboli di smart building falliscono in un modo familiare: si leggono come un elenco di prodotti. Una vera strategia è un documento breve e incentrato sulla decisione. Stabilisce cosa deve raggiungere la tecnologia dell'edificio, per chi e come verrà misurato il successo, quindi stabilisce i principi che la progettazione e l'approvvigionamento devono seguire: quali casi d'uso hanno la priorità, come sono strutturati i sistemi e i dati, come viene gestita la sicurezza, chi possiede i dati e chi gestirà il risultato. Viene scritto prima della scelta dei prodotti e mantenuto aggiornato durante lo sviluppo del progetto.

Le migliori strategie si limitano a decisioni che vincolano il lavoro successivo, legano ogni tecnologia proposta a un determinato risultato e utente e sono approvate dal cliente come riferimento del team di progettazione, allo stesso modo di un brief.

Brief, strategia, specifica

I tre documenti vengono spesso confusi. Il brief descrive ciò che l'edificio nel suo insieme deve fornire. La strategia spiega come la tecnologia supporterà questo brief e stabilisce le regole per farlo. La specifica descrive, in termini tecnici, cosa gli appaltatori devono fornire e come verrà testato. Una strategia che dà un nome ai prodotti ha saltato un passo; una specifica scritta senza una strategia finisce per descrivere qualunque cosa un fornitore offra.

Per un'organizzazione con più edifici, la strategia del progetto deve anche adattarsi a una strategia più ampia di gestione immobiliare o patrimoniale. La norma ISO 55000, la panoramica internazionale sulla gestione patrimoniale, pone al centro della disciplina l'allineamento degli obiettivi di gestione patrimoniale con gli obiettivi organizzativi. Una strategia di costruzione intelligente che non sa dire quale obiettivo organizzativo serve farà fatica a sopravvivere al primo round di riduzione dei costi.

Che cosa contiene

Il RIBA Smart Building Overlay al piano di lavoro descrive una strategia di edificio intelligente di alto livello preparata durante la progettazione concettuale (fase 2) e approvata dal cliente. I suoi contenuti includono percorsi degli utenti, una matrice dei casi d'uso, obiettivi aziendali allineati ai casi d'uso, selezione tecnologica prioritaria, un elenco di sistemi, edificio intelligente, schema e denominazione dei dati e una risposta alla strategia di sicurezza dell’asset costruito. Una strategia che verrà effettivamente utilizzata necessita anche di un modello operativo e di un piano di misurazione. Segue uno schema praticabile.

Ciò che distingue una buona strategia da un documento scaffale

Le buone strategie iniziano dai risultati. I risultati sono "Ridurre i tempi di inattività non pianificati degli impianti" e "consentire agli inquilini di prenotare e accedere agli spazi condivisi da un'unica app"; "installare una piattaforma IoT" non lo è. Ogni tecnologia nel documento dovrebbe risalire ad almeno una di esse.

Danno anche la priorità onestamente. Una matrice dei casi d'uso in cui ogni idea è contrassegnata con priorità alta non guida nessuno, quindi utilizza una scala semplice e spiega chiaramente cosa viene rinviato.

La proprietà dei dati viene stabilita in anticipo. L'overlay RIBA consiglia di considerare un livello dati indipendente, in modo che il client conservi i dati e alimenti le applicazioni, invece di restare e potenzialmente essere controllato da un unico fornitore di sistema. Qualunque sia la scelta, la strategia dovrebbe registrare chi possiede i dati, dove sono archiviati e come possono essere esportati.

Le persone che gestiranno l'edificio sono nella stanza. La sovrapposizione raccomanda di formare un gruppo di utenti di edifici intelligenti che si avvalga del team delle operazioni di costruzione e di gestione delle risorse, del proprietario, dei fornitori storici, dei rappresentanti degli inquilini e dei visitatori occasionali come il personale di manutenzione e gli ospiti. Una strategia scritta senza il team delle strutture può produrre sistemi che nessuno ha il tempo di utilizzare.

I limiti di ambito sono espliciti. I sistemi antincendio e di sicurezza, ad esempio, seguono la propria progettazione normativa, quindi la strategia dovrebbe indicare come, come, semmai, altri sistemi possono interagire con essi, previo accordo dell'ingegnere antincendio.

E sono brevi. Dieci-venti pagine che il cliente ha letto e approvato valgono più di un lungo documento che nessuno consulta; i dettagli tecnici appartengono alle specifiche.

Mantenendolo in vita

Una strategia vale la carta solo se le persone continuano ad usarla. Rivedilo alla fine di ogni fase di progettazione, registra le decisioni che lo modificano e confronta le proposte degli appaltatori con esso. Dopo l’occupazione, le misure nella sezione 10 mostrano se ha funzionato e le lezioni alimentano il progetto successivo.