Confronta tutti i costi con i benefici misurabili nel corso di un periodo di studio e verifica le ipotesi da cui dipende la decisione.
Un valido calcolo del rendimento confronta tutti i costi di un investimento in un edificio intelligente con tutti i suoi benefici misurabili nello stesso periodo di studio, sconta gli importi futuri al valore attuale e quindi verifica quanto sia sensibile la risposta alle ipotesi di cui sei meno sicuro. I risultati abituali sono il valore attuale netto (VAN), un rapporto risparmi/investimenti e un periodo di payback attualizzato. Il semplice rimborso è facile da calcolare, ma ignora sia il valore temporale del denaro sia tutto ciò che accade dopo il momento del rimborso, quindi non dovrebbe mai essere l’unica misura. Un caso credibile definisce ciascun beneficio in una forma che può essere misurata dopo l'implementazione, include i costi ricorrenti e di sostituzione e presenta il risultato come un intervallo in base alle ipotesi dichiarate; una singola cifra promessa sovrastima ciò che chiunque può sapere in anticipo.
Il semplice rimborso divide il costo iniziale per il risparmio annuale. Il Manuale NIST sui costi del ciclo di vita per il Programma federale di gestione dell'energia degli Stati Uniti, Handbook 135, ne stabilisce i limiti. Ignora i costi e i risparmi che si verificano una volta raggiunto il recupero dell’investimento, non distingue tra alternative con vite utili diverse e spesso si basa su una soglia arbitraria. Nella sua forma semplice ignora anche il valore temporale del denaro.
Queste omissioni sono importanti in particolare per i sistemi di smart building, perché comportano abbonamenti, costi di supporto e sostituzioni di dispositivi che arrivano molto tempo dopo l’installazione. Il NIST raccomanda l’analisi dei costi del ciclo di vita, con il risparmio netto, il rapporto risparmio-investimento e il tasso di rendimento interno corretto come misure supplementari, e considera il rimborso attualizzato come il modo preferito per calcolare un periodo di recupero. Avverte inoltre che i costi di sostituzione dopo l'anno di ammortamento possono annullare l'efficacia in termini di costi di un progetto.
Ciascun beneficio dovrebbe essere elencato separatamente, con una dichiarazione di come verrà misurato. L'energia viene espressa al meglio prima come riduzione dei consumi, in kWh, e solo successivamente convertita in costi alle tariffe stabilite. Tenere separati i due è importante perché le tariffe cambiano indipendentemente dalle prestazioni dell'edificio. Per la verifica, il protocollo internazionale di misurazione e verifica delle prestazioni (IPMVP) spiega come definire un limite di misurazione e confrontare i consumi prima e dopo una misura, con aggiustamenti per i cambiamenti delle condizioni.
I benefici della manutenzione si manifestano come variazioni nei costi contrattuali, negli interventi o nelle parti, misurati da fatture e ordini di lavoro. Il lavoro viene misurato come tempo liberato, attività per attività, e conta come beneficio in denaro solo laddove verrà eliminato un costo specifico. Gli effetti sulle entrate o sul valore, come quelli relativi alle locazioni o agli affitti, sono solitamente i più difficili da attribuire e appartengono a una riga separata.
I risultati pubblicati possono aiutare a definire le aspettative, ma non sono previsioni per il tuo edificio. La campagna statunitense Smart Energy Analytics (2016-2020), ad esempio, ha riportato un recupero medio semplice di due anni sia per i sistemi di informazione energetica che per gli strumenti di rilevamento dei guasti. Questa cifra si basa sulle 24 organizzazioni che hanno fornito dati sul rimborso, che hanno tutte hanno scelto di partecipare e operavano negli Stati Uniti, quindi descrive quel gruppo e non gli edifici in generale. Le vostre tariffe e i vostri costi potrebbero dare una risposta diversa.
Il lato dei costi dovrebbe includere i costi di capitale; costi ricorrenti quali software, supporto e connettività; tempo del personale interno; e la sostituzione di dispositivi o gateway che raggiungeranno la fine del supporto entro il periodo di studio.
Ogni alternativa, compreso il “non fare nulla”, dovrebbe essere valutata nello stesso periodo di studio. Il tasso di sconto dovrebbe riflettere il costo del capitale o la politica della tua organizzazione e di solito sarà il tuo team finanziario a stabilirlo. Il manuale del NIST spiega la scelta tra tassi reali, utilizzati a prezzi costanti, e tassi nominali.
Tutte le cifre seguenti sono ipotesi scelte per mostrare il metodo. Non si tratta di stime per alcun edificio reale.
Il rimborso semplice è di € 150.000 ÷ € 26.000 = 5,8 anni. Questa cifra ignora sia la sostituzione che l’attualizzazione dell’anno 8.
Il flusso di cassa attualizzato racconta una storia più completa (fattore di sconto = 1 ÷ 1,05^anno; valori indicati arrotondati all'euro più vicino, totali cumulativi calcolati prima dell'arrotondamento):
| Anno | Flusso di cassa netto | Fattore di sconto | Valore attuale | Cumulativo |
|---|---|---|---|---|
| 0 | −150.000 | 1,0000 | −150.000 | −150.000 |
| 1 | 26.000 | 0,9524 | 24.762 | −125.238 |
| 2 | 26.000 | 0,9070 | 23.583 | −101.655 |
| 3 | 26.000 | 0,8638 | 22.460 | −79.196 |
| 4 | 26.000 | 0,8227 | 21.390 | −57.805 |
| 5 | 26.000 | 0,7835 | 20.372 | −37.434 |
| 6 | 26.000 | 0,7462 | 19.402 | −18.032 |
| 7 | 26.000 | 0,7107 | 18.478 | 446 |
| 8 | −4.000 | 0,6768 | −2.707 | −2.262 |
| 9 | 26.000 | 0,6446 | 16.760 | 14.498 |
| 10 | 26.000 | 0,6139 | 15.962 | 30.460 |
| 11 | 26.000 | 0,5847 | 15.202 | 45.662 |
| 12 | 26.000 | 0,5568 | 14.478 | 60.139 |
Nell’ottavo anno il flusso di cassa netto è pari a €26.000 − €30.000 = −€4.000.
Su 12 anni il VAN è pari a € 60.139. Il rimborso attualizzato è meno ordinato di quanto suggerisca un singolo numero: il valore cumulativo diventa positivo per la prima volta nell'anno 7, scende sotto lo zero dopo la sostituzione dell'anno 8 e rimane positivo solo dall'anno 9. Il rapporto risparmi/investimenti, qui calcolato come il valore attuale dei benefici annuali netti (€26.000 × 8,8633 = €230.445) diviso per il valore attuale dei costi di investimento (150.000 € più la sostituzione dell’anno 8 attualizzata a 20.305 €, ovvero € 170.305), è 1,35.
Ora il test di sensibilità. Se i benefici annuali sono inferiori del 30% rispetto a quanto ipotizzato (26.600 euro contro 38.000 euro), il beneficio annuo netto scende a 14.600 euro. Il VAN diventa −€40.902 e il rapporto scende a 0,76, quindi l’investimento non verrebbe ripagato entro il periodo di studio. Quel test mostra che la decisione si basa sulla fiducia nelle stime dei benefici, che è esattamente dove dovrebbero essere indirizzati gli sforzi prima di impegnarsi.
Le due o tre ipotesi che influenzano maggiormente il risultato, spesso l’entità dei benefici energetici e di manutenzione e il costo ricorrente, meritano di essere calcolate a valori plausibili bassi e alti. Il manuale del NIST descrive l'analisi di sensibilità a questo scopo. Laddove prevale un singolo presupposto, un progetto pilota che lo misura prima dell’intero investimento è solitamente denaro ben speso.
La verifica richiede una pianificazione prima dell’inizio dell’implementazione: come verrà misurato ogni beneficio, rispetto a quale base di riferimento e per quanto tempo. Senza di ciò il calcolo non potrà mai essere verificato e il prossimo investimento risulterà più debole.
Ciò che un comitato di investimento dovrebbe vedere è l’ipotesi più debole nominata, un piano pilota o di misurazione mirato ad essa, e i benefici definiti congiuntamente dalle operazioni e dalla finanza. Un caso è forte tanto quanto le ipotesi che può verificare, per quanto grande sia la sua cifra principale.
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