كيف يمكنك حساب عائد الاستثمار لاستثمار مبنى ذكي؟

يقارن حساب العائد السليم جميع تكاليف الاستثمار في المبنى الذكي مع جميع فوائده القابلة للقياس خلال فترة الدراسة نفسها، ويخصم المبالغ المستقبلية إلى قيمة اليوم، ثم يختبر مدى حساسية الإجابة للافتراضات التي أنت أقل يقينًا منها. المخرجات المعتادة هي صافي القيمة الحالية (NPV)، ونسبة الادخار إلى الاستثمار، وفترة استرداد مخفضة. من السهل تحديد الاسترداد البسيط، لكنه يتجاهل القيمة الزمنية للنقود وكل ما يحدث بعد نقطة الاسترداد، لذلك لا ينبغي أبدًا أن يكون المقياس الوحيد. تحدد الحالة الموثوقة كل فائدة في شكل يمكن قياسه بعد التنفيذ، وتتضمن التكاليف المتكررة وتكاليف الاستبدال، وتقدم النتيجة كنطاق ضمن الافتراضات المذكورة؛ إن الرقم الموعود الواحد يبالغ في تقدير ما يمكن لأي شخص معرفته مقدمًا.

المشكلة مع الاسترداد البسيط

الاسترداد البسيط يقسم التكلفة الأولية على التوفير السنوي. يحدد دليل تكاليف دورة الحياة التابع للمعهد الوطني للمعايير والتقنية (NIST) لبرنامج إدارة الطاقة الفيدرالي الأمريكي، الدليل رقم 135، حدوده. فهو يتجاهل التكاليف والوفورات التي تحدث بعد الوصول إلى الاسترداد، ولا يميز بين البدائل ذات الأعمار الإنتاجية المختلفة، وغالبا ما يعتمد على عتبة تعسفية. وفي شكله البسيط يتجاهل أيضًا القيمة الزمنية للنقود.

هذه الإغفالات مهمة لأنظمة المباني الذكية على وجه الخصوص، لأنها تحمل الاشتراكات وتكاليف الدعم واستبدال الأجهزة التي تصل بعد فترة طويلة من التثبيت. يوصي NIST بتحليل تكلفة دورة الحياة، مع صافي المدخرات، ونسبة الادخار إلى الاستثمار ومعدل العائد الداخلي المعدل كتدابير تكميلية، ويعامل الاسترداد المخفض باعتباره الطريقة المفضلة لحساب فترة الاسترداد. كما يحذر من أن تكاليف الاستبدال بعد سنة الاسترداد يمكن أن تلغي فعالية المشروع من حيث التكلفة.

الفوائد التي يمكنك قياسها بعد ذلك

وينبغي إدراج كل فائدة على حدة، مع بيان كيفية قياسها. من الأفضل التعبير عن الطاقة أولاً على أنها انخفاض في الاستهلاك، بالكيلوواط ساعة، وبعد ذلك فقط يتم تحويلها إلى تكلفة بالتعريفات المحددة. إن الفصل بين الأمرين مهم لأن التعريفات تتغير بشكل مستقل عن أداء المبنى. ومن أجل التحقق، يشرح البروتوكول الدولي لقياس الأداء والتحقق منه (IPMVP) كيفية تحديد حدود القياس ومقارنة الاستهلاك قبل التدبير وبعده، مع تعديلات للتغيرات في الظروف.

تظهر فوائد الصيانة كتغيرات في تكلفة العقد أو الاستدعاءات أو الأجزاء، ويتم قياسها من الفواتير وأوامر العمل. يتم قياس العمل على أنه الوقت المفرج عنه، ومهمة بمهمة، ويتم احتسابه كمنفعة نقدية فقط عندما يتم إزالة تكلفة محددة. عادةً ما تكون تأثيرات الإيرادات أو القيمة، مثل التأجير أو الإيجارات، هي الأصعب في نسبتها وتنتمي إلى سطر منفصل.

يمكن أن تساعد النتائج المنشورة في تحديد التوقعات، ولكنها ليست توقعات للمبنى الخاص بك. على سبيل المثال، أبلغت حملة تحليلات الطاقة الذكية في الولايات المتحدة (2016-2020) عن فترة استرداد بسيطة وسيطة قدرها سنتان لكل من أنظمة معلومات الطاقة وكشف الأعطال. يعتمد هذا الرقم على 24 منظمة قدمت بيانات الاسترداد، والتي اختارت جميعها المشاركة والعمل في الولايات المتحدة، لذا فهو يصف تلك المجموعة وليس المباني بشكل عام. التعريفات والتكاليف الخاصة بك يمكن أن تعطي إجابة مختلفة.

التكاليف والمدة ونسبة الخصم

وينبغي أن يشمل جانب التكلفة التكاليف الرأسمالية؛ التكاليف المتكررة مثل البرامج والدعم والاتصال؛ وقت الموظفين الداخلي؛ واستبدال الأجهزة أو البوابات التي سيصل دعمها إلى نهاية خلال فترة الدراسة.

وينبغي تقييم كل بديل، بما في ذلك "عدم القيام بأي شيء"، خلال نفس فترة الدراسة. يجب أن يعكس معدل الخصم تكلفة رأس المال أو السياسة الخاصة بمؤسستك، وعادة ما يقوم فريقك المالي بتحديده. يشرح كتيب NIST الاختيار بين المعدلات الحقيقية، المستخدمة مع الأسعار الثابتة، والمعدلات الاسمية.

عملية حسابية ناجحة

جميع الأرقام أدناه هي افتراضات تم اختيارها لإظهار الطريقة. وهي ليست تقديرات لأي مبنى حقيقي.

• تكلفة رأس المال في السنة 0: 150,000 يورو.
• الفوائد السنوية: 25,000 يورو في تكلفة الطاقة بالتعريفات المفترضة، و13,000 يورو من عقد الصيانة المعاد التفاوض بشأنه. المجموع 38,000 يورو.
• التكاليف السنوية المتكررة: 12,000 يورو للبرامج والدعم والاتصال.
• صافي الفوائد السنوية: 38,000 يورو − 12,000 يورو = 26,000 يورو.
• استبدال البوابات وبعض أجهزة الاستشعار في السنة الثامنة: 30,000 يورو.
• مدة الدراسة : 12 سنة . معدل الخصم الحقيقي: 5%.

الاسترداد البسيط هو 150,000 يورو ÷ 26,000 يورو = 5.8 سنوات. يتجاهل هذا الرقم كلاً من استبدال السنة الثامنة والخصم.

يروي التدفق النقدي المخصوم قصة أكمل (عامل الخصم = 1 ÷ 1.05^سنة؛ القيم المعروضة مقربة إلى أقرب يورو، الإجماليات التراكمية محسوبة قبل التقريب):

في السنة الثامنة يكون صافي التدفق النقدي 26,000 يورو − 30,000 يورو = −4,000 يورو.

على مدى 12 عامًا، يبلغ صافي القيمة الحالية 60,139 يورو. إن الاسترداد المخصوم أقل تنظيما مما يوحي به رقم واحد: حيث تتحول القيمة التراكمية إلى موجب أولا في السنة السابعة، ثم تنخفض إلى ما دون الصفر بعد استبدال السنة الثامنة، وتظل إيجابية فقط من السنة التاسعة. وتحسب نسبة الادخار إلى الاستثمار، المحسوبة هنا باعتبارها القيمة الحالية لصافي الفوائد السنوية (26,000 × 8.8633 = 230,445 يورو) مقسومة على القيمة الحالية لتكاليف الاستثمار (150,000 يورو بالإضافة إلى استبدال العام 8 مخصومًا إلى 20,305 يورو، مما يعطي 170,305 يورو)، هو 1.35.

الآن اختبار الحساسية. إذا كانت الفوائد السنوية أقل بنسبة 30% من المفترض (26,600 يورو مقابل 38,000 يورو)، فإن صافي الفائدة السنوية ينخفض ​​إلى 14,600 يورو. يصبح صافي القيمة الحالية -40,902 يورو وتنخفض النسبة إلى 0.76، لذلك لن يتم سداد الاستثمار خلال فترة الدراسة. ويظهر هذا الاختبار أن القرار يعتمد على الثقة في تقديرات الفوائد، وهو بالضبط المكان الذي يجب أن يذهب إليه الجهد قبل الالتزام.

اختبار الافتراضات التي تهم

إن الافتراضين أو الثلاثة التي تؤثر على النتيجة أكثر من غيرها، والتي غالبا ما تكون حجم فوائد الطاقة والصيانة والتكلفة المتكررة، تستحق أن يتم حسابها بقيم منخفضة وعالية معقولة. يصف كتيب NIST تحليل الحساسية لهذا الغرض. عندما يهيمن افتراض واحد، فإن مشروع تجريبي الذي يقيسه قبل الاستثمار الكامل هو عادة أموال تم إنفاقها بشكل جيد.

يحتاج التحقق إلى التخطيط قبل بدء التنفيذ: كيف سيتم قياس كل فائدة، مقابل أي خط أساس وإلى متى. وبدون ذلك، لا يمكن أبدا التحقق من الحساب، وستكون حالة الاستثمار التالية أضعف بالنسبة له.