Come possono gli edifici intelligenti ridurre i costi di gestione delle strutture?

La tecnologia degli edifici intelligenti riduce i costi di gestione delle strutture quando cambia il modo in cui viene svolto il lavoro: meno visite in sito sprecate, manutenzione mirata alle apparecchiature che ne hanno bisogno, guasti individuati prima che causino danni e appaltatori pagati per risultati che possono essere controllati. I risparmi derivano da questi cambiamenti e i dati aiutano solo quando li guidano. Il punto di partenza sensato è un'analisi dettagliata dell'effettiva destinazione del budget della struttura. Da lì è possibile selezionare le linee di costo che informazioni migliori potrebbero modificare e concordare in anticipo come verrà misurata l'eventuale modifica. L'energia rappresenta spesso il risparmio più visibile, ma è un argomento separato dai costi di gestione e manutenzione dell'edificio, che in questo caso costituiscono la preoccupazione.

Per prima cosa, scopri dove vanno i soldi

Prima che qualcuno discuta di tecnologia, è necessario suddividere la spesa delle strutture dell'anno scorso in categorie su cui è possibile influenzare. Una ripartizione tipica copre le visite e i contratti di manutenzione preventiva pianificata; riparazioni reattive e chiamate di emergenza, compresi i premi fuori orario; ispezioni legali e test di conformità; servizi soft; parti, materiali di consumo e apparecchiature sostitutive; tempo del personale interno dedicato all'amministrazione, alla rendicontazione e alla ricerca degli appaltatori; e la sostituzione prematura delle apparecchiature guastate precocemente.

Le categorie contano perché ciascuna risponde a interventi diversi. Un servizio di monitoraggio remoto non ridurrà un contratto di pulizia a prezzo fisso e i dati sull’occupazione non ridurranno le ispezioni legali degli ascensori. Se non riesci a produrre questa suddivisione, il tuo primo progetto riguarda dati sui costi migliori, non nuovi sensori.

Le informazioni rappresentano solo la metà di ogni risparmio

Leggi la colonna di destra e lo schema è chiaro. La tecnologia fornisce prove, ma il risparmio deriva da una modifica a un processo o a un contratto, e tale modifica necessita di un proprio budget all’interno del progetto.

La strategia di manutenzione è solitamente la leva più grande

La Guida alle migliori pratiche operative e di manutenzione del Federal Energy Management Program (FEMP) del Dipartimento dell'Energia degli Stati Uniti descrive come le organizzazioni passano dalla manutenzione reattiva ad approcci preventivi, predittivi e incentrati sull'affidabilità e spiega perché il funzionamento delle apparecchiature fino al guasto aumenta gli straordinari, i danni secondari e i costi di sostituzione. I dati sugli edifici intelligenti supportano questo cambiamento mostrando come funzionano effettivamente le apparecchiature. I dati della guida provengono da vecchi studi industriali e non li applicheremo come previsione per un particolare edificio. Il principio è valido; la dimensione dell'effetto dipende da dove inizi.

I costi aggiunti da un edificio intelligente

Un business case onesto tiene conto anche dei costi di gestione di un edificio intelligente. Sono disponibili licenze e abbonamenti software, spesso per tutta la vita dell'edificio. Sensori, gateway e apparecchiature di rete necessitano di manutenzione e sostituzione delle batterie. Il lavoro di integrazione deve essere pagato una volta e ancora ogni volta che un sistema connesso cambia. I registri delle risorse, i nomi dei punti e le mappature devono essere mantenuti accurati. Le misure di sicurezza informatica e la gestione degli accessi dei fornitori richiedono impegno, così come la formazione e il tempo impiegato dal personale per esaminare ciò che il sistema produce.

Niente di tutto ciò va contro gli investimenti. Sostiene di prenderlo di mira. Una piattaforma di monitoraggio che consente di risparmiare qualche chiamata all'anno su un sito di piccole dimensioni può costare di più da gestire di quanto risparmia.

Il tempo liberato non equivale al denaro risparmiato

L'automazione fa risparmiare tempo al personale. Di per sé non riduce il libro paga. Un ingegnere che non legge più i contatori a mano non rappresenta un risparmio sui costi, a meno che quel tempo non venga dedicato a lavori che altrimenti sarebbero stati pagati, come la manutenzione attualmente subappaltata, o che l'organizzazione decida di cambiare il proprio personale. Entrambi i risultati sono legittimi, ma un business case dovrebbe descriverli in modo diverso e la scelta tra di essi spetta all’operatore, non al fornitore di tecnologia.

Costruire il caso

Il metodo segue da tutto quanto sopra e l'ordine è importante:

1. Produrre la ripartizione dei costi per almeno un anno intero, per edificio e categoria, come riferimento.
2. Scegli due o tre linee di costo in cui è evidente che una migliore informazione potrebbe cambiare le decisioni.
3. Per ciascuno, descrivi in una frase il cambiamento operativo e chi lo effettuerà.
4. Contare i costi ricorrenti e di implementazione in un periodo realistico. Il manuale sui costi del ciclo di vita del NIST (Handbook 135, edizione 2025) è un utile riferimento per la disciplina coinvolta: confrontare le alternative nello stesso periodo di studio e tenere conto della tempistica dei costi, perché il primo costo da solo non è una guida adeguata.
5. Definire come verranno confrontati il prima e il dopo, compresi gli aggiustamenti per le modifiche della superficie, dell'uso o dei prezzi contrattuali.
6. Esegui un progetto pilota su un edificio rappresentativo prima del lancio.