Come si adatta una soluzione di edificio intelligente a un portafoglio immobiliare?

Un primo progetto di smart building può avere successo grazie al grande impegno: un team motivato, un integratore capace e una grande quantità di mappatura manuale. Se si ripete questo sforzo in ogni edificio, il programma diventerà lento e costoso, lasciando un portafoglio di soluzioni uniche che non possono essere confrontate o supportate a livello centrale. Lo scaling funziona diversamente. Significa standardizzare ciò che deve essere lo stesso ovunque e consentire variazioni locali in ciò che dipende da ciascun edificio.

Lo standard copre i requisiti, il modello di dati e la denominazione, l'architettura di riferimento, la baseline di sicurezza, i contratti, gli script di test e il reporting. Ciò che varia sono i sistemi installati, l'ordine dei casi d'uso e il metodo di consegna per ciascun edificio. Gli edifici vengono raggruppati in un numero limitato di tipologie e portati avanti a ondate, a partire da quelli pronti e preziosi, e lo sforzo e i risultati di ciascuna ondata vengono misurati per migliorare quella successiva. Soprattutto, lo standard di portafoglio necessita di finanziamenti e governance come programma a sé stante, perché il costo di ogni edificio aggiuntivo diminuisce solo quando tale standard esiste e viene applicato.

Il secondo edificio è più difficile

Gli edifici differiscono per età, sistemi, appaltatori, inquilini e squadre operative. Ciò che ha reso il primo lavoro progettuale, spesso uno sforzo individuale eroico, non si trasferisce. La scalabilità è la ricerca di ciò che può essere ripetuto nonostante queste differenze.

Uno standard in otto parti

Non è necessario inventare un modello di dati. Brick è uno sforzo open source per standardizzare le descrizioni semantiche delle risorse fisiche, logiche e virtuali negli edifici e le relazioni tra loro. Project Haystack standardizza modelli di dati semantici e servizi web per lavorare con apparecchiature e dati IoT, e anche l'ontologia Digital Buildings di Google è pubblicata apertamente. La cosa più sensata è sceglierne uno come base, documentare eventuali estensioni e richiedere ai fornitori di fornire i dati in quel formato.

Per le informazioni sugli asset durante il funzionamento, la norma ISO 19650-3 specifica i requisiti per la gestione delle informazioni nella fase operativa degli asset; la sua edizione 2020 è in fase di revisione. A livello di portafoglio, la norma ISO 55000, rivista nel 2024, descrive la gestione delle risorse come l’allineamento degli obiettivi delle risorse con gli obiettivi organizzativi durante tutto il ciclo di vita. Entrambi sono quadri utili per decidere chi possiede lo standard e come viene mantenuto.

Spazio per la variazione locale

Pochi portafogli possono sostituire tutto con un unico set di prodotti, quindi lo standard dovrebbe definire l'interfaccia e i dati richiesti e lasciare aperta la scelta del produttore, a meno che non vi sia stata una decisione deliberata di standardizzarsi su uno di essi. Anche l’ordine dei casi d’uso può differire: un edificio con una misurazione inadeguata potrebbe iniziare da lì, mentre un altro inizia con il rilevamento dei guasti. E il percorso di consegna varierà, con alcuni edifici migliorati durante le ristrutturazioni e altri attraverso progetti autonomi o adattamenti da parte degli inquilini.

Archetipi, non singoli edifici

Ordinare il portfolio in un numero limitato di archetipi, in base all'uso, alle dimensioni, ai sistemi e alla preparazione, rende il programma gestibile. Un insieme tipico potrebbe essere costituito da grandi uffici con moderni sistemi di gestione degli edifici, piccoli uffici con controlli di base ed edifici con sistemi più vecchi o proprietari. Ogni archetipo riceve un design standard e uno sforzo previsto, che consente al programma di stimare e mostrare tempestivamente i valori anomali.

Distribuzione a ondate

Il rollout segue un ciclo di apprendimento:

1. Valutare la preparazione per i casi d'uso prioritari in tutto il portafoglio, in modo sufficientemente dettagliato per classificare gli edifici.
2. Scegli una prima ondata tra edifici pronti e di valore e che rappresentano gli archetipi principali.
3. Misurare l'impegno per ciascun edificio, in termini di connessione, mappatura, test e ore di formazione, insieme alle relative cause.
4. Aggiorna lo standard dopo ogni ondata con quanto appreso.
5. Introdurre gli edifici più difficili una volta che il metodo sarà stabile, pianificando i lavori di abilitazione dove necessario.

Centro e sito

Alcune decisioni appartengono al centro e altre a livello locale. In genere il team centrale è proprietario dello standard, della piattaforma, della sicurezza, delle strutture dei fornitori e del reporting, mentre i team locali sono responsabili delle operazioni di costruzione, delle priorità locali e della gestione quotidiana dei fornitori. Lo standard stesso necessita di un proprietario nominato, di un processo di modifica e di un percorso che consenta ai team locali di richiedere eccezioni.

Gli appalti possono aiutare o ostacolare. Un accordo quadro con un numero limitato di integratori qualificati, tutti vincolati allo stesso standard, generalmente rende più semplice il ridimensionamento rispetto all’appalto di ciascun edificio separatamente, sebbene richieda una gestione attiva per mantenere costante la qualità.

Misurare il programma, non solo gli edifici

Le misure proprie del programma contano tanto quanto quelle di ciascun edificio: copertura, ovvero edifici e casi d'uso vivi; impegno e costo per edificio per archetipo; qualità dei dati; adozione da parte dei team locali; e i risultati che i casi d’uso avrebbero dovuto fornire. Di questi, il calo dello sforzo per edificio è il segno più chiaro che lo standard sta funzionando.